Skip to content Skip to footer

Jakie są koszty okołokredytowe przy zakupie nieruchomości?

Koszty okołokredytowe – brzmią jak formalność, ale w praktyce często potrafią wstrząsnąć budżetem osób planujących zakup nieruchomości na kredyt. Wielu kupujących koncentruje się głównie na oprocentowaniu i wysokości rat, zapominając o wszystkich pobocznych opłatach. A te – w zależności od rodzaju nieruchomości (rynek wtórny lub pierwotny), oferty banku czy nawet sytuacji życiowej kredytobiorcy – mogą sięgnąć wielu tysięcy złotych.W tym artykule wytłumaczymy, jak wyglądają koszty okołokredytowe przy kredycie hipotecznym, na co trzeba zwrócić uwagę przed podpisaniem umowy i co zrobić, by uniknąć niepotrzebnych wydatków.

Spis treści:

      1. Czym są koszty okołokredytowe przy zakupie nieruchomości?
      2. Najczęstsze koszty bankowe – prowizje, ubezpieczenia i promesa kredytowa
      3. Opłaty notarialne i sądowe – taksa, podatek PCC, wpis hipoteki do księgi wieczystej
      4. Koszty w agencji nieruchomości – ile wynosi prowizja?
      5. Operat szacunkowy i inspekcja – wycena nieruchomości w praktyce
      6. Cross-selling, czyli sprzedaż krzyżowa produktów okołokredytowych
      7. Okresowe koszty okołokredytowe – ubezpieczenie nieruchomości i inne powtarzalne opłaty
      8. Jak obniżyć koszty okołokredytowe? Praktyczne wskazówki

    Czym są koszty okołokredytowe przy zakupie nieruchomości?

    Koszty okołokredytowe to wszystkie dodatkowe opłaty, które trzeba zapłacić w związku z uruchomieniem i obsługą kredytu, a które nie są samymi odsetkami. Warto mieć świadomość, że często te poboczne wydatki mają duży udział w całkowitej sumie, jaką wydamy na zakup wymarzonego lokum.Do najpopularniejszych składników kosztów okołokredytowych należą:
    • promesa kredytowa (jeśli jest wymagania i płatna),
    • wycena nieruchomości (operat szacunkowy, inspekcja),
    • opłaty notarialne (taksa, wypisy, czynności dodatkowe),
    • opłaty sądowe (wpis do hipoteki, założenie księgi wieczystej),
    • podatek PCC (2% wartości transakcji, jeśli kupujesz na rynku wtórnym),
    • prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego (w niektórych bankach może wynosić nawet 2-3% kwoty kredytu),
    • ubezpieczenie (m.in. polisa na życie, ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, ubezpieczenie nieruchomości),
    • koszty agencji nieruchomości (jeśli korzysta się z usług pośrednika),
    • dodatkowe koszty bankowe (np. opłata za uruchomienie kredytu czy spread walutowy w przypadku kredytu walutowego).
    Zdarza się, że łączne wydatki na koszty okołokredytowe przy kredycie hipotecznym przekraczają nawet kilkanaście czy kilkadziesiąt tysięcy złotych. Dlatego planując budżet lepiej je zawczasu uwzględnić, aby uniknąć przykrej niespodzianki przy finalizowaniu transakcji.

    Najczęstsze koszty bankowe – prowizje, ubezpieczenia i promesa kredytowa

    Prowizja za udzielenie kredytu

    Bank może pobierać prowizję za samo rozpatrzenie wniosku i uruchomienie kredytu. Zwykle wynosi 0–2% kwoty kredytu. Tam, gdzie prowizja wynosi 0%, teoretycznie trafiamy na oszczędność. Często jednak „płacimy” za to nieco wyższą marżą kredytu albo koniecznością wykupienia dodatkowej polisy (cross-sell).Warto pamiętać że w bankach, gdzie prowizja jest płatna z góry, przy wcześniejszej spłacie można wnioskować o jej proporcjonalny zwrot (zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym z 2017 roku).

    Ubezpieczenie pomostowe

    Obowiązuje od momentu wypłaty kredytu do czasu, gdy sąd prawomocnie dokona wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Powszechnie stosowaną praktyką jest wtedy podwyższenie marży kredytu, co oznacza wyższą ratę do czasu finalnego wpisu hipoteki. Wpis nieruchomości do KW może potrwać kilka miesięcy (zależnie od obłożenia sądów), a gdy hipoteka zostaje ustanowiona, bank wraca do standardowej wysokości marży.

    Ubezpieczenie na życie i od utraty pracy

    Coraz więcej banków wymaga dodatkowego ubezpieczenia kredytobiorcy. Bywa obowiązkowe, zwłaszcza gdy o kredyt hipoteczny wnioskuje tylko jedna osoba. Czasem jednorazowa składka za pięć lat (np. 2–5% kwoty kredytu) obniża oprocentowanie kredytu. Przy wcześniejszej spłacie kredytu bank zwraca niewykorzystaną składkę ubezpieczenia, ale tylko za pozostały, niewykorzystany okres polisy.

    Promesa kredytowa

    To dokument, w którym bank pisemnie deklaruje gotowość udzielenia kredytu. Często jest przydatny przy umowie przedwstępnej, bo daje sprzedającemu pewność, że kredytobiorca nie utraci zdolności i sfinansuje zakup. Promesa kredytowa może kosztować np. 200–300 zł, choć niektóre banki wydają ją bezpłatnie.

    Opłaty notarialne i sądowe – taksa, podatek PCC, wpis hipoteki do księgi wieczystej

    Akt notarialny – taksa

    Umowa kupna-sprzedaży musi mieć formę aktu notarialnego. Za sporządzenie aktu i odpisów odpowiada notariusz. Stawka jest zależna od wartości transakcji, ale nie może przekroczyć maksymalnych stawek określonych w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości. Dolicz też koszt wypisów – zwykle kilka–kilkanaście złotych za stronę.

    Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC)

    Jeśli kupujesz nieruchomość z rynku wtórnego, zapłacisz 2% wartości rynkowej do urzędu skarbowego (pobiera notariusz). W przypadku rynku pierwotnego (deweloper jest płatnikiem VAT) PCC nie obowiązuje. Dzięki temu nie ma podwójnego opodatkowania.

    Wpis hipoteki do księgi wieczystej

    W Sądzie Rejonowym właściwym dla położenia nieruchomości:
    • 200 zł za wpis hipoteki (lub 100 zł za założenie nowej księgi, jeśli nieruchomość jej nie ma),
    • 19 zł podatku PCC-3 za ustanowienie hipoteki,
    • 200 zł za wpis prawa własności do księgi wieczystej (rynek wtórny) lub 100 zł za założenie KW w przypadku rynku pierwotnego (jeżeli lokalu nie ma jeszcze w rejestrze).
    Jeżeli wnosisz do sądu wniosek o wpis roszczenia (np. o przeniesienie hipoteki w miejsce opróżnione), pojawi się kolejna opłata – najczęściej 150 zł.

    Koszty w agencji nieruchomości – ile wynosi prowizja?

    Agencje nieruchomości pobierają prowizję w wysokości ok. 2–3%, choć zdarzają się stawki wyższe, jak 4–5%. Niekiedy płaci tylko kupujący, czasem tylko sprzedający, a zdarza się, że oboje po połowie. Prowizja formalnie nie jest kosztem bankowym czy notarialnym, ale w praktyce powiększa całkowity wydatek na zakup. W zamian agencja sprawdza stan prawny mieszkania, pomaga w negocjacjach, wspiera w zgromadzeniu dokumentów i dba o bezpieczeństwo transakcji.

    Operat szacunkowy i inspekcja – wycena nieruchomości w praktyce

    Bank musi wiedzieć, czy nieruchomość stanowiąca zabezpieczenie faktycznie ma deklarowaną wartość rynkową.
    • Operat szacunkowy sporządza rzeczoznawca majątkowy – najczęściej koszt wynosi 400–1000 zł przy lokalu mieszkalnym, a do 1500–2000 zł przy dużym domu czy działce z zabudowaniami.
    • Inspekcja nieruchomości (opłata ok. 180–300 zł) bywa wymagana przy kolejnych transzach kredytu (np. przy budowie domu) albo przy wykończeniu mieszkania z rynku pierwotnego.
    W niektórych bankach zleca się wycenę bankową (i płaci się dopiero po podpisaniu umowy kredytowej), w innych można dostarczyć własny operat szacunkowy przygotowany przez rzeczoznawcę z odpowiednimi uprawnieniami.

    Cross-selling, czyli sprzedaż krzyżowa produktów okołokredytowych

    Cross-selling to praktyka banku, w której oprócz samego kredytu otrzymujesz ofertę innych produktów:
    • Rachunek osobisty (ROR),
    • Kartę debetową lub kredytową,
    • Ubezpieczenie na życie,
    • Ubezpieczenie nieruchomości (od ognia i innych zdarzeń losowych),
    • Ubezpieczenie od utraty pracy.
    Choć formalnie nie można uzależniać przyznania kredytu od zakupu dodatkowej polisy (zakazuje tego ustawa o kredycie hipotecznym z 2017 roku), to w praktyce bank może „nagradzać” klientów, którzy z ubezpieczenia korzystają – na przykład niższą prowizją albo niższą marżą kredytu. W efekcie ubezpieczenie staje się opłacalne, bo dzięki niemu spada rata.

    Okresowe koszty okołokredytowe – ubezpieczenie nieruchomości i inne powtarzalne opłaty

    Ubezpieczenie nieruchomości

    • Zwykle wymóg banku, aby chronić lokal (od ognia i innych zdarzeń losowych) przez cały okres spłaty.
    • Składka ubezpieczenia zależy od wartości nieruchomości (np. 0,08–1,00% rocznie).
    • Możesz wybrać dowolne towarzystwo ubezpieczeniowe, ważne tylko, by była cesja praw z polisy na bank.

    Kontrolne inspekcje

    Przy budowie domu lub remoncie opłacanym w transzach bank może raz na jakiś czas sprawdzać postęp prac (koszt ok. 200–300 zł). To również są okresowe koszty okołokredytowe.

    Ubezpieczenie na życie

    W wariancie płatnym miesięcznie składka jest najczęściej naliczana od malejącego salda zadłużenia. Bywa, że bank weryfikuje rokrocznie wysokość zadłużenia i odpowiednio dostosowuje składkę.

    Jak obniżyć koszty okołokredytowe? Praktyczne wskazówki

    • Negocjuj prowizję w banku – często można zejść z 2% do 1%, a nawet do 0%.
    • Rozważ cross-selling – wykupienie polisy w banku czy otwarcie ROR-u nieraz obniży marżę. Policz dokładnie, czy koszty innych produktów nie przewyższą tej oszczędności.
    • Porównaj oferty ubezpieczycieli – nie zawsze polisa oferowana przez bank jest najtańsza.
    • Wnieś wyższy wkład własny – obniżysz wysokość oprocentowania kredytu
    • Wybieraj notariuszy z konkurencyjnymi stawkami – prawo określa stawki maksymalne, ale wielu notariuszy schodzi poniżej tych pułapów.
    • Sprawdzaj promocje w bankach – okresowo obniżają prowizję do 0% albo rezygnują z opłat za wnioski.
    Zakup własnego mieszkania to jedna z ważniejszych decyzji życiowych, zwłaszcza gdy finansowanie pochodzi z kredytu hipotecznego. Zwykle na pierwszy plan wysuwają się odsetki i rata, tymczasem wiele osób zapomina wkalkulować koszty okołokredytowe. Gromadzą się one w niemałą kwotę – musisz liczyć się z opłatami notarialnymi, sądowymi, prowizją za udzielenie kredytu, ubezpieczeniem niskiego wkładu, składkami za polisy ubezpieczeniowe, a nieraz też z prowizjami czy kosztami promesy kredytowej.Dobra wiadomość – wiele z tych wydatków da się zoptymalizować. Możesz negocjować z bankiem, notariuszem czy agentami, a czasami rezygnować z wybranych produktów. Najważniejsze, byś odpowiednio wcześniej ustalił orientacyjną sumę wszystkich dodatkowych opłat i był na nią przygotowany.Pamiętaj – koszty okołokredytowe pojawiają się już na samym początku drogi do sfinalizowania zakupu mieszkania i w niektórych przypadkach mogą sięgać kilkunastu lub nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych.

    Leave a comment